Il sistema dei centri commerciali accelera nel revamping, la ristrutturazione delle strutture esistenti e rallenta nei nuovi sviluppi: per la prima volta si è superata quota mille nei centri commerciali.
«I centri commerciali puntano al consolidamento strutturale ed entro il 2028 sono previste sette aperture in Italia» commenta Mario Resca, presidente di Confimprese a margine del 13esimo “Retail & Real Estate Italia” che si svolge al Centro congressi Sgr di Rimini. Emerge come la crescita dei centri commerciali in Italia passi innanzitutto dal rinnovamento dello stock esistente: più qualità e rigenerazione, quindi, che nuove aperture. Queste ultime, comunque, non mancheranno e saranno così suddivise: nel 2026 sarà inaugurato il Nuovo Distretto Telematico a Genova e il Fass Shopping Centre a Elmas (Cagliari), il City Mall a Gallarate (Varese), la Galleria Porta Vittoria a Milano e l’Iper Tosano a Brescia. Tra 2027 e il 2028, poi, nasceranno il centro commerciale Messina e Milanord a Cinisello Balsamo. Quanto agli ampliamenti, tre sono quelli in previsione.
Da un confronto con il 2019, l’era pre pandemia, emerge come quell’anno ci furono ben 16 inaugurazioni mentre ora ci si deve confrontare con il ridimensionamento strutturale nel commercio fisico che oggi mostra uno scenario mutato con ampi spazi di rinnovamento sullo stock esistente i progetti in corso sono numerosi, e opportunità di sviluppo selettive.
Secondo le rilevazioni di Reno, multinazionale specializzata nel monitoraggio e analisi dei shopping center, aggiornate ad ottobre 2025 in Italia ci sono 1.001 centri commerciali e 341 retail park, aree commerciali con grandi superfici specializzate. Importanti che indicano una certa saturazione del mercato soprattutto in Nord Italia a cui si somma il generalizzato calo delle vendite. Fattori che mettono a rischio l’operatività di diversi mall diventati marginali. I centri con un rating A o superiore sono 75, il 7%, con un trend in crescita grazie a interventi per rinnovarli. Nell’arco degli ultimi 12 mesi ci sono stati trenta centri commerciali che hanno migliorato il loro rating, a conferma degli investimenti fatti da tanti operatori per cogliere le opportunità mentre solo 4 nuove aperture a conferma della maturità del mercato.
In questa polarizzazione del mercato c’è il nodo del tasso di spazi non locati: per i centri commerciali con un rating da A a AAA oscilla tra il 3-5% valore che rappresenta la normalità per effetto di un elevato turnover. In quelli tripla B si è intorno al 8,6% per effetto dei lavori di ammodernamento mentre per i BB il trend è del 12,2%, lo stesso del 2019, segno di spazi per un potenziale miglioramento al traino dell’arrivo dei retailers di prossimità. Crescono i comparti food&beverage e pet, mentre il fashion registra una contrazione strutturale. Il baricentro del retail resta nel Nord-ovest, ma aumentano gli investimenti negli hinterland metropolitani e nelle aree urbane secondarie. «Il retail fisico italiano che si sviluppa all’interno dei centri commerciali non è quindi in crisi, ma in piena trasformazione» è stato ribadito durante l’incontro. Tra le principali tendenze è da evidenziare anche la crescita di retail park, high street e prossimità con un saldo netto di 556 aperture nel periodo 2021-2025, pur rimanendo il centro commerciale il canale preferito dal 68% dei retailer, ma solo dal 28% dei consumatori. «Il futuro del retail italiano sarà ibrido, opticanale e di prossimità, fondato su esperienze locali, rigenerazione e integrazione tra fisico e digitale. Il retail fisico non sta scomparendo, ma si sta ridefinendo: cresce in qualità, selettività ed efficienza» sottolinea Gian Enrico Buso, managing partner Reno.
