Studenti, lavoratori fuori sede, giovani coppie. Tutti accomunati dalla difficoltà di pagare un affitto o di acquistare una casa. Il problema è esploso negli ultimi anni e mentre i prezzi continuano a galoppare in alcune città come Milano a Roma anche la domanda non si esaurisce, anzi viene alimentata da chi vuole rientrare nel Paese, soprattutto nel caso del capoluogo lombardo – approfittando di tutti i vantaggi fiscali introdotti come la flat tax portata sì a 300mila euro all’anno con l’ultima legge di Bilancio ma ancora molto conveniente per i grandi patrimoni -, e da chi nella capitale ha scelto invece di investire mesi e mesi fa per inserirsi nel network degli affitti brevi in vista di quello che è stato il Giubileo, ma non solo.
I numeri
Secondo i dati elaborati da Scenari Immobiliari nel corso degli ultimi dieci anni, il fatturato del comparto residenziale italiano è cresciuto del 61,3%, fino a toccare 133,9 miliardi di euro nel 2025 (+8,2% rispetto al 2024) e con una stima di crescita nel 2026 del 9,8 per cento (in valore nominale). Le transazioni, secondo gli ultimi dati dell’agenzia delle Entrate, sono cresciute dell’8,5% nel terzo trimestre 2025 – ultimo dato disponibile – continuando il trend positivo in atto. Si compra di più ma in proporzione si spende di più. Come dimostra anche la crescita dell’erogato medio del singolo mutuo.
Guardando i prezzi medi in Italia, che sono sempre una media sul territorio con tutte le differenze che ingloba – dalle città con le quotazioni in netta crescita alle zone depresse dove i valori sono crollati dopo il 2008 e non si sono più ripresi – i costi (nominali) al metro quadrato sono saliti del 3,1% nell’ultimo anno, del 7,5% in cinque anni e del 10,8% in dieci anni. Segno che in molte zone del Paese il mercato viaggia verso una rivalutazione stabile. Il nodo sono sempre i salari che non si rivalutano da oltre 20 anni e rendono per molti impossibile accedere al mercato immobiliare. Ma anche ripiegando sull’affitto la situazione non migliora, tranne come sempre in città minori e meno ambite. A Milano e Roma è ormai impossibile trovare un monolocale o piccolo bilocale sotto i mille euro al metro quadrato, una cifra che si avvicina pericolosamente al primo stipendio di un giovane lavoratore.
E con le previsioni di un aumento dei tassi fissi nel 2026 verso il 4% è chiaro come una rata mensile di un mutuo diventerà sempre meno sostenibile per chi non può contare su uno stipendio elevato. Una domanda di acquisto che si riverserà sulla locazione, dove peraltro non troverà canoni a buon mercato.
